Các luật Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) bắt đầu có hiệu lực thi hành từ 01.7.2015. Với việc đưa luật vào cuộc sống từ tháng 7 năm 2015 tới, sẽ có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản. Dưới đây là một số điểm thay đổi đáng chú ý:
1. Tăng vốn pháp định của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Cuối tháng 11.2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong đó có nhiều điểm mới như:
- Tổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trước đây mức vốn này là 6 tỷ đồng.
- Không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nếu mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản có qui mô nhỏ, không thường xuyên; tuy nhiên phải kê khai nộp thuế theo qui định pháp luật.
- Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng có đủ năng lực (theo danh sách công bố của NHNN) bảo lãnh trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
- Yêu cầu rõ về việc dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn đã được phê duyệt.
2. Hà Nội sẽ phạt các tổ chức chưa đăng ký đất đai:
Kể từ ngày 1.7.2015, trường hợp chưa đăng ký đất đai sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
Tổ chức đang sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 không phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu. Việc đăng ký quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Điểm lưu ý khác của Luật Đất đai 2013 là việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau thực hiện theo Điều 26 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; cấp Giấy chứng nhận đối với đất có di tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh thực hiện theo Điều 27; cấp Giấy chứng nhận đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng thực hiện theo Điều 28. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo Điều 19 của Nghị định này.
Cũng theo quy định thuộc thẩm quyền của thành phố Hà Nội, công chức, viên chức thừa hành nhiệm vụ công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu làm sai lệch hồ sơ sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
3. Chủ đầu tư phải được TCTD bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai:Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS quy định: Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc TCTD được phép hoạt động tại VN thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bổ sung quy định, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình (Điều 58).
4. Người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:Cụ thể, đối tượng áp dụng gồm tổ chức, cá nhân người nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN. Được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
5. Muốn kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp:Điều 10 của luật, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc HTX. Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS có quy mô nhỏ thì không phải lập DN nhưng phải kê khai nộp thuế.
6. Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng:Quy định về vốn pháp định của DN kinh doanh BĐS trước đây là 6 tỉ đồng. Nay, theo Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS mới thì vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng.
7. Vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tưkhông thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.
8. Việc huy động vốn và cho vay để thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (NOXH) sẽ thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH):Ngân hàng sẽ lập một khoản mục riêng để quản lý nguồn vốn cho thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở, đồng thời có sự tham gia của Bộ Xây dựng, Bộ LĐTBXH quản lý việc sử dụng vốn phát triển NOXH để bảo đảm hiệu quả sử dụng, bảo toàn vốn, đúng mục đích, đối tượng chính sách; việc cho vay vốn được thực hiện thông qua các chi nhánh hiện có của NHCSXH để không làm phát sinh thêm chi phí hoạt động.
9. Xử lý thu hồi dự án BĐS:Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án. Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS mới trong thời gian 2 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.
( Lao Động )
