Bất động sản trong dòng chảy M&A

Sau hai cú huých chính sách lớn nhất hỗ trợ hoạt động M&A địa ốc, bất động sản đang trở thành "điểm nóng” M&A, nhận được nhiều kỳ vọng phát triển trong thời gian tới.

Với câu hỏi lĩnh vực nào sẽ là "điểm nóng” M&A, có lẽ không thể không nhắc đến bất động sản, bởi lĩnh vực này đã sôi động hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án từ vài năm nay. Đặc biệt, hai cú huých chính sách lớn nhất hỗ trợ hoạt động M&A địa ốc là Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu, đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, đồng thời cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án thay vì buộc phải chuyển nhượng toàn bộ như trước.

Trên thực tế, trong quy mô trên 5 tỷ USD của thị trường M&A Việt Nam năm 2015, các thương vụ lớn đều rơi vào các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.

Năm 2016, theo một khảo sát với khoảng 200 đại điện các nhà đầu tư bất động sản lớn trên toàn bộ khu vực châu Á - Thái Bình Dương, có 20% các nhà đầu tư bày tỏ ý định muốn đầu tư vào khu vực Đông Nam Á (so với tỷ lệ 17% trong năm 2015); 36% các nhà đầu tư nhận định Việt Nam là thị trường đầu tư hấp dẫn nhất, tiếp đến là Singapore (31%).

Có một sự khác biệt rất rõ, thời gian gần đây, thay vì trực tiếp đăng ký đầu tư, trực tiếp phát triển dự án như trước đó, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tiếp cận với các nhà phát triển bất động sản trong nước để hợp tác phát triển dự án, nhằm tận dụng các thế mạnh am hiểu thị trường nội địa của các chủ đầu tư trong nước.

Có thể gọi hình thức đầu tư này là "M&A thân thiện” và thời gian qua, xu hướng này đang lên ngôi.

Bất động sản Nam Long sau khi hợp tác thành công với Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) triển khai Dự án Flora Anh Đào năm 2015, tháng 4/2016 lại tiếp tục cùng Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác phát triển Dự án Fuji Residence với quy mô, mức đầu tư lớn hơn nhiều.

Điều đáng nói hơn là tất cả các đối tác ngoại khi đầu tư vào Nam Long đều thể hiện một sự trọng thị, hợp tác làm ăn chứ không theo kiểu "ban phát”. Như ông Toshihiro Matsuo, Giám đốc Khối kinh doanh nhà ở Nishi-Nippon Railroad từng nói: "Chúng tôi học ở Nam Long kinh nghiệm phát triển và bán căn hộ phù hợp với đặc thù thị trường và tập quán của Việt Nam…”.

Và trên thực tế, nửa đầu năm 2016, hàng loạt thương vụ hợp tác theo kiểu M&A "một nửa” đã diễn ra khi Creed Group của Nhật Bản rót 200 triệu USD mua lại 20% cổ phần của CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia; Keppel Land nhận chuyển nhượng 40% Dự án Empire City tại quận 2, TP. HCM (tương đương với 93,9 triệu USD); An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) hợp tác với Phát Đạt triển khai dự án River City 500 triệu USD…

Nhưng trong dòng chảy M&A, các nhà đầu tư nội không những không đứng ngoài cuộc mà còn đang ở thế thượng phong.

Làn sóng mua bán, chuyển nhượng hoặc liên doanh liên kết được thị trường gọi chung bằng cái tên M&A giữa các doanh nghiệp địa ốc trong việc phát triển các dự án thời gian qua như một làn gió mới thổi vào thị trường. Những dự án bê trễ được tiếp thêm sinh khí mới hoặc những dự án đang triển khai một cách bình lặng trở nên sống động hơn với sự góp mặt của những tên tuổi hàng đầu trên thị trường như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Him Lam, Khang Điền, FLC...

Một câu hỏi đặt ra, khi thị trường bất động sản hồi phục, M&A có còn sôi động?

Rõ ràng là những thách thức tăng lên và khó khăn lớn nhất là mức giá chuyển nhượng dự án đã tăng hơn trước rất nhiều. Tâm lý "đắt bán chơi, rẻ để đấy” cũng trở lại!

Chẳng hạn, một thống kê cho thấy, giai đoạn năm 2014, giá chuyển nhượng dự án đã tăng khoảng 15% so với giai đoạn 2012-2013. Sang giai đoạn 2015-2016, giá lại tăng thêm từ 25-30%. Chưa kể với nhà đầu tư nước ngoài, sự minh bạch trong việc phát triển các dự án của các chủ đầu tư Việt Nam cũng khiến họ e dè khi cùng hợp tác.

Tuy còn nhiều khúc mắc, nhưng với những khởi sắc của bức tranh bất động sản ở thời điểm hiện tại khi bắt đầu đón sóng M&A, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng vào tương lai tươi sáng khi thị trường này bước vào "độ chín” của sự phát triển.

Tổng hợp